無料相談に寄せれらた質問と回答　＜抜粋＞　　　　

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Q87.住宅建設でお聞きしたい事が有ります。

この度身内が家を建てたいが第1種低層住居専用地域

なので2階建てしか出来ないとの事でした。

たとえば、住居は2階建てで良いとして、鉄筋で四方組み

し、高床式（車が入る程度の高さ・・約2㍍くらい）にし、

その上に住居を建てる事は違法でしょうか・・？(2011/6/10)


(2006年～2010年分はＰＣ故障によりデータが無くなってしまいました。申し訳ありません）

Ｑ86.２００４年４月に木造2階建ての家が完成し（１級建築士の事務所にお願いして、設計管理してもらったのですが、満足の行く監理ではありませんでしたので、

入居後は連絡を取っていません。設計士も一度だけ家にきただけで、そのあとは連絡もくれま

せん。設計士についてはまた後日相談のメールをしたいと思います。設計士とは家が

できあがってしまえばそれで終わりなのか、、、と残念でなりません。）入居したの

ですが、不具合がたくさん出てきているのです。

その中でまずお聞きしたいことは、クロス・アシュライトの塗り壁・玄関ポーチのモルタルのひびについてです。

クロスについて。

入居したときからあったのですが、石膏ボードのつなぎめのところが盛り上がってい

るのです。クロスやさんはボードのつなぎめのところはパテでうめて、ネットのようなものを張ってから（もしかしたらネットを張っていたのは

塗り壁のほうだったかもしれませんが）、クロスを張っていました。盛り上がっている部分はちょうど石膏ボードのつなぎめにそって盛り上がっていま

す。ひどいところでは柱のように縦と横が盛り上がっています。

階段の吹き抜けのところなど、面積が広いところなので四系に目立ってしまうのかも

しれませんがやはり直していただきたいと思っています。

大工さんにつたえましたら、中の柱などが動くので多少は仕方のないこと、、、と言

われました。でもそれは１箇所だけではないのです。

アシュライトについて。

アシュライトの塗り壁にしたのですが、入居したときから壁に立て５０センチくらい

のひびわれと、コンセントのところに電気屋さんが作ってしまった引っかき傷（これ

はドライバーをぶつけてしまったようです。なので、凹みが２ミリはあるとおもわれ

ます）、部屋の角（部屋のすみの角度が９０度になるところ）のひびわれ、木の窓枠

とアシュライトの結合部分がぽろぽろはがれてきている、などの不具合があります。

まあ、塗り壁なので仕方のないこと、と言われればそれまでなのですが、アシュライ

トと決定する前にはメリットは説明されましたが、はがれなどについてもデメリット

は教えてもらえませんでした。

モルタルのひびについて。

玄関にテラコッタタイルを敷いたのですが、タイルとモルタルのつなぎめがぼろぼろ

になっているのです。ちょっとドライバーなどでたたくとはがれてきそうなかんじで

す。また、モルタルだけ（タイルがしいていないところ）もあるのですが、ここも３

０せんちくらいのひびが入っています。（ひびの幅は２みりくらいかな）

大工さんにつたえたところ、基礎のうえに左官やさんがモルタルをうすく塗ってある

だけなのでひびはしかたのないこと、と言われました。

以上のようなことは無料でなおして頂けないことなのでしょうか。

 

どうぞアドバイスをお願い致します。（2005/4/4）


Ｑ85.はじめまして。質問があり問い合わせ致しました。

埼玉県内で、家を探してるのですが、今自分の希望に合う物件があるのですが、そこは市街化調整区域で、しかも第34条8項の4で家が、建てれません。

しかし不動産屋（仲介業者）は、そこの土地に、家をたてるのには、条件をクリアしてる人の、名義を借り、家が完成してから、中古として買えるというのですが、

それは、違法ではないのですか？担当者いわく違法ではないとのことです。

そういう物件を何件かやってるみたいなのですが、やはり心配なので、、、仮に違法でないとして、途中で、問題が発生した場合、裁判でも勝てますか？

ちなみに担当者は、契約書に、トラブルになりそうな項目を、入れれば裁判でも、勝てます！と断言しました。

いろんな本を読んだり、ネットで、調べても例がないので、悩んでいます。

問題がなければ、すぐに買おうかと思うくらい、条件のあった物件なので、どうかいいアドバイスを宜しくお願いします。

Ｑ84.関東近郊ではないのですが、以下について教えていただけないでしょうか。

１．自家の基礎現場で根入の土が掘られていたのですが、土地に傾斜があり家の前面から見ると掘られた深さは左側は10㎝程度で右側はほとんどなしでした。

　　割栗石と砂利を入れ転圧するので、全体にもう少し入るのですが根入れが浅すぎるような気がするのですが、いかがでしょうか。

　　土地は約２年前に1.2m盛土されたもので、地盤調査の結果は「N＝７　比較的によく締まる」でした。

　　犬走をするので雨による影響はないと思うのですが。　

２．地下水位が1.93mと高いのですが、割栗石と砂利を入れるので防湿シートはコンクリートの密着が悪いとのことで使いたくないのですが、いかがでしょうか。

　　割栗石は10㎝、コンクリートスラブ圧は15㎝です。（2005/9/17）

Ｑ83.狭小住宅を建てるには限界はありますか？

現在、土地を検討しております。

購入予定地は添付のようなくの字の土地で、そこに地下室

を含む3階建ての家を予定しております。

雑誌等では建築家とはかなり万能なものなのだと見ている

のですが本当のところはいかがなものでしょうか？

建築家による設計住宅は万能なものなのでしょうか？

限界があるのであれば予定金額をを上げてもっと形の良い

狭小地を探さざるを得ません。

アドバイスのほどよろしくお願いいたします。（2005/3/15）

Ｑ82.もう一つお伺いしたいのですが、違法建築は元々違法で建てたものみたいなのです。

そこで売買する時の問題とは何か教えて頂きたいのですが・・・。

よろしくお願いします。

因みにその建物は42坪の土地に230㎡もの広さの建物があります。

3階建てです。　容積率は40%、建ぺい率は80%だったと思います。　（2004/8/18）

Ｑ81.中古の家を購入しようと考えているのですが、建ぺい率がオーバーの違法住宅のようなのです。

それによって、起る問題などが心配です。どのような問題があるのでしょうか？また

鉄骨みたいで建て直しとなると費用がものすごくかかると思うのですが、その点につ

いても何か問題があれば教えてください。よろしくお願いします。（2004/8/9）

　Ｑ80.市街化調整区域に二反程の農地を所有しておりますが、築７０年の古ぼけた木造建物を含めて後継者が居ないため苦慮しております。

　市街化調整区域の農地でも定期借地としての活用が可能でしょうか。また、その契約のためには弁護士に相談することになるのでしょうか。 (2004/7/14)

Ｑ79.早速質問なのですが、市街化調整区域での住宅に関する用途上不可分な建物はどのくらい（何㎡）まで建てる事が可能ですか？

　（2004/7/23）

Ｑ78.コンクリートの遮音性能について

厚み150ミリのコンクリート壁の場合の遮音性能が知りたいのですが。

500Ｈｚ、750Ｈｚ、1000Ｈｚ時は何ｄｂになるでしょうか？　（2004/4/30）

Ｑ77.　新築を購入し、最短引渡しが12月15日と言われています。ローン控除は年内であれば

10年1％が受けられるようですがそれは無理なことなのでしょうか？たとえば来年に

なったとすると6年間に短縮されてしまいますよね。

率の方ですがうちは銀行から2100万と財形から900万借りる予定です。その場合は0.5

％になるのですか？すみません教えてください。　（2003/10/29）

Ｑ76.露点の計算式を教えてください

気温と湿度から露点を算出したいのですが計算式がわかりません。

計算できるのでしたら、式を教えてください。

気温が、－５度から３５度までの範囲で０．１度単位の露点を必要としています。

いままで計測器で測定していたのですが、信頼性に疑問がありますので、自分で

計算したほうが、安心できるので数学に関しては素人ですが、エクセルを使って

挑戦したいと思っています。

お願いします。　（2003/9/9）

　Q75.はじめまして。　今、京都の宇治市で木造２階建ての住宅を建築中なのですが、基礎の鉄筋のかぶり厚についての相談です。

鋼管くいの上に布基礎があり、立ち上がりの部分の外側に、断熱のための硬質ウレ

タンボードを貼り付けます。

その場合のかぶり厚ですが、私が思うには、建築基準法（令79条）で40ｍｍ以上必要

と考えます。

　しかし施工業者は、ウレタンボードがあるため、土に触れないことを理由に30ｍｍ

以上でよいと話すのです。しかも部分的に25ｍｍ程度のかぶりしかないところもある

のです。法律の解釈の仕方によるのかもしれませんが、心配ですので、アドバイスを

お願いします。29日にはコンクリートを打ちます。　　　（2003/9/27）

Q74.いろいろ調べておりましたところ、貴殿のホームページにたどりつきました。

お知恵を拝借したく、メールいたしました。
２つ質問させてください。
①柱の傷について
ある住宅メーカで、木造の在来軸組工法で家を建て増したが、
家の角の通し柱（角の１本、集成材、120×120）に１回基礎から２階まで長い割れ目が途中何カ所かに入っていました。
幅は１mm程度（深さは５mm以下？）の割れ目です。
メーカからは、「自然の割れで、（建材メーカの資料を持ってきて）人工的に入れた傷を元に
実験したこの結果から考えると大丈夫です。通し柱ですから、この程度の縦に走る傷は大丈夫」
といわれました。
確かに実験データは、人工的に入れた傷に柱の横方向から力を加えて、JIS（？）で定められた規格を
クリアしていました。このデータからは素人でも（素人だから？）クリアしているようには思えますが、
ほかの場所にはなくここにだけ入っていて素人目には不自然で、ジョイントで固定したときに応力で入った
傷のような気がします。（そのすぐ脇ある基礎の上に横になっている柱のジョイント部がかなり大きく割れている。）
このような傷は、当たり前のようにはいるのでしょうか？
②金銭消費貸借契約書について
色々な情報を調べてみると「書類は２部必要」と書いてあるのですが、
・２枚とも収入印紙を貼る必要があるのですか？
・原本に張り、１枚はコピーではだめですか？
ご意見くださいますよう、お願いいたします。　　(2003/8/3)

Ｑ７３．県立高校の校務員です。この季節になると、学校中の廊下や階段が水浸しになり

困っています。水モップで拭き取ってもすぐに水浸しになります。コンクリートの上

にＰタイルをじかに貼っているので外気が入ってくると、すぐに結露が始まります。

何か解決策はないかと考えています。外気が入らないように窓を閉める以外ないので

しょうか。（2003/5/25）

Q72.八王子みなみ野にハウスメーカーの○×ホームで定期借地で１００坪の敷地に

自由設計で、二世帯住宅を9月に契約する予定で話を進めています。

ハウスメーカーは、予算が高いと言いますが、本当でしょうか？

出来るだけ低予算で二世帯住宅を建てるには、どうしたらいいでしょうか？

又、二世帯住宅を建てる上での注意点、進め方を教えて頂けますか。（2003/5/15)

Ｑ７１．お世話に成ります。

下記の様な条件ですが、家を建てる事は可能でしょうか。

①市街化調整区域内

②地目：雑種地

③現行：この土地に昭和４７年に建築された建物に居住

栃木県佐野市○×町　　(2003/5/8)

Ｑ７０．住宅ローン減税が10年から6年に短縮され、今年の12月いっぱいまでと聞いていますが、

変更は確定している事項でしょうか？

無知なので、変更理由も簡単に教えていただければと・・・(2003/4/28)

Ｑ６９．抵当権設定費用について教えてください。

初めてメールします。

先日、住宅を購入する為に銀行ローンを利用する手続きを行ったんですが、 その際に払った費用の中で抵当権設定費用も支払いました。

そのときの金額が ￥２４８０万（借り入れ金額）×０．４％＝￥９９２００ と算出されたんですが、この時に０．１％の軽減措置は適用されないのでしょ うか？

銀行の方に問い合わせをした所、「軽減措置は、建売住宅購入か中古住宅 購入時のみに適用されます。今回は新築なので０．４％のままです」と説明さ れたんですが、貴殿のＨＰやいろいろな書籍も見たんですが、銀行から説明 されたような記載が無く、なにか納得がいきません。

購入したものは、土地＋建物です。 建物の完成予定は９／末になっております。

申し訳ありませんが、軽減措置の対象となる条件をご教授ください。 宜しくお願いします。 以上(2003/3/31)

Q68.トーション・レースの騒音と振動に昼夜悩まされています。

足利市の準工業地域に一戸建てを構えるサラリーマン家庭です。

6年ほど前に現地に先ず土地を購入し、その１年後に家屋を新築しました。

土地の坪単価は約２８万円でした。南側道路というところに魅力を感じ、高かったけれど親族の援助等を受け何とか手付金を調達し、購入したのです。

隣に工場（こうば）があるのは気づいていました。

それから建物が完成し、さて入居という時まで１年半ほどありましたが工場は極まれにしか稼動する気配が無かったのです。

それは建物ができていく様子を、何日かにいっぺん撮影していたビデオが証拠です。

気にも留めなかった工場、しかしいざ入居という時になって、その工場は突如動き出したのです。

それも土日祭日休み無く、ほぼ２４時間休むことなく、元旦の日まで動き、もちろん今日、今も動き続けています。

トーションレースというものだそうで、その音はガチャガチャと工場の中にいては会話もままならないほどの音ですが、

私の家の中ではゴッ、ゴッ、ゴッ、ゴッという重低音でそれも家中で聞こえます。それはとても人が生活する環境ではありません。

こんな事態になろうと想像だにしなかった私は、工場側の部屋を子供部屋にしてしまったのです。

その後、年老いた家内の母親を引き取りましたが適当な部屋が無く、工場側の１階の和室で寝起きをしています。

それでも不平不満ひとつ言わず、この家で生活をしている一緒に生活している家族が不憫でなりません。

市役所にも相談し、それなりに対応してくれましたが、音は一向に小さくなりません。

ケースとして特殊だと思うのは、この騒音で被害を受けているのは、私の家だけなのです。

隣の家も裏の家もサッシを閉めれば音はまったく聞こえません。公害というほどの規模でも無いので一緒に行動してくれる人がありません。

それなら、私はなぜ5年も経ってこんなことを言い出したのか。越してきたころ、音のうるささに工場をやっていたその家の当主と話をしたとき、

「この商売もあと５年かなと思ってるんだよ」と、言ったので、あまり丈夫そうでもないし、それならこちらも涙を呑んで、

５年だけなら辛抱しようかと思っていたら、ナントそこの家のせがれが会社勤めを辞め、その跡を継いで昨年あたりから始めたのです。

まだ働き盛りのそのせがのこと、あと何十年やられるかわかりません。家内まで騒音のことで感情的になり、この家を出たいといい始めました。

助けてください。準工業地域だということは、確かに告げられましたが、意味の説明はありませんでした。

それに、それほど深く考えませんでした。準工業地域とは言っても、普通の住宅用の分譲地（４区画）にしか思えなかったのです。

質問なのですが、

①トーションレースは騒音を規制する対象業種ではないというのは本当ですか？

②夜１０時頃に工場の電灯が消えた後は、無人で翌朝まで稼動しています。もし漏電などで火事にでもなったらと思うとそちらも不安材料です。消防法上、問題は無いのでしょうか。

③いくら準工業地域だといっても事業主には近隣の住宅への配慮が必要だと思います。施設の改善はどの程度要求できるのでしょか。そしてそういうことは市役所以外にぢちらに相談すればいいのでしょうか。何デシベルとか以前市役所の人が測っていきましたが。そういう数値よりも、窓を閉めたらまったく聞こえなくなる。それくらいにはしてほしいと思ってます。

③不動産屋がそれを知っていて坪28万もの価格で販売していたのだとしたら、保障その他を受けられるのでしょうか。私はこの土地は坪５万でも高いと思ってます。専門外のこともあろうかと思いますが、答えていただければありがたいです。(2003/3/25)

Q67.お世話になっております。 ちょっと質問がありメールさせていただきます。 

床の遮音性能でマンションの界床でコンクリートのスラブ厚150mmでL-60程度、スラブ厚200mmでL-50とホームページに表記されておりますが、

上記のレベルはLLなのでしょうかLHなのでしょうか？

ちなみに住宅金融公庫（共同住宅）の融資を受ける基準として何か基準値があるのでしょうか？宜しくお願い致します。(2003/2/25)

Ｑ６６．我が家でもそろそろ家の購入をと考え始め、早速土地探しをしているのですがなんせ初心者の為分からない事だらけです。

気になった土地があったので、不動産会社から情報をファックスで取り寄せたのですが

その土地は「市街化調整区域」になっており、地目は「畑」最適用途は「宅地」になっていました。

市街化調整区域は家を建てる事ができないと聞いていたので不動産会社に問い合わせたところ、昭和５７年に分家申請済みで

２０年経っているので住宅に立て替えても大丈夫との事でした。おっしゃっている意味がよく分からなかったのですが

不動産会社の方がおっしゃっているので、間違いはないかとも思いましたが本当に大丈夫なのか心配になり、メールした次第です。

ぜひ良いアドバイスをお願いします。

ちなみに接道状況は、東南３．５ｍ公道に１９．７４接道

約６５ｃｍセットバック部分採納済

との記載になっています。(2003/3/5)

Q65.突然ですが、質問させていただいてよろしいでしょうか。

当社は奈良県にある不動産業者ですが、

お客様の中で、今まである企業に何の取り決めあるいはｊ契約をしないまま土地を貸していたのですが、このたび新借地借家法に基づいて

事業用借地としての契約をしたいとの申し出がありました。

そのお客様と企業との借地契約は旧借家法に基づくものになると考えられますが、この場合、借家法と同様に双方の合意があれば、

新借地借家法の事業用借地として、何の金銭の授受もなく、通常の手続きのみで、契約できるのでしょうか。

申し訳ありませんが、ご返答お待ちしております。(2003/2/3)

Q64.はじめましていきなり質問ですが、以下のような場合は贈与税はかかるのでしょうか よろしくお願いいたします。

私がこのたび住居を新築しました。 （費用は合計約2800万円です）

費用支払いの内訳は 借り入れ　　1400万円（信用組合） 自己資金　　1000万円 私の親から　400万円　をもらいました。

問題は私の親から400万円を振り込んでもらうとき 私の口座ではなく私の妻の口座に振り込んでいる点です。

親子間では一回に限り550万円まで贈与税はかからない と聞いたのですが私の妻がお金の動き上で 受け取りになってますのでこれは贈与税を払わねば ならないのでしょうか？ 

確定申告時期でもありますのでご相談に乗っていただけませんでしょうか。 よろしくお願いいたします。(2003/2/19)

Ｑ63．はじめまして。

昨年末に家を新築いたしました。

夫婦共稼ぎで、年収に大差はないのですが、共有名義にせず大損をしたと知人に言われました。

住宅ローン減税は年末残高の１％で３０万ほど戻ると思うのですが、これが2倍になったということですか。

もう済んでしまったことなのですが、共有にする意味（メリット）をご説明ください。　(2003/2/16)

Ｑ62.前略

私は、50才のサラリーマンです。

子供の住宅取得についてお伺いします。私の次男(S58.1.23生)はH14.3に結婚しまし

た。現在民間のアパートに住んでいますが、この度下記の建売住宅で好みの物件があ

りました。そこで父親として、資金援助をしようと思っていますが、贈与税はどうな

るのでしょうか？

　　　　　　　　　　　記

1.建売物件　　　土地面積　52.42坪　　延床面積　35.39坪

　　　　　　　　　　物件代金(土地代　約1500万円　　建物代　約1780万円)

2.親から子供への贈与額　　2000万円(残りの資金は次男が35年返済ローン)

贈与税見直しがH15/4にされて、H15/1にさかのぼって適用さ

れると聞きました。本当でしょうか？

3.子供の年収　約300万円

また、その他に税制面でどのような優遇措置があるか、教えてください。（2003/1/27）

Ｑ61.HPを拝見しました。

今回相談したいのは、私の住んでいるマンション管理についてです。

私は大学入学と同時に引っ越してきて３年住んでいます。しかし、去年からこのマンションの管理がひどいものになってきました。

去年の５月に私の部屋は泥棒に入られました。被害はそれほど大きくはなかったのですが、

部屋の合鍵が盗まれたということで、鍵の交換を実費でしました。

私は最初は管理会社に入居時に納めた敷金などでやってくれるのでは？と思い、確認したのですが、実費で・・・とのことでした。

しかし！その１ヵ月後にマンションの部屋全てが無料で鍵の交換が行われたのです。

そこで、どういうことか説明してもらおうと電話したのです。その時は「全ての部屋のお金の計算が終了しましたら、

書面にて連絡し、その上でお返しします。」といわれ、返してもらえるなら待とうと考えたのですが２ヵ月、３ヵ月待っても連絡はきません。

（もちろん現在も連絡はありません。）


更に夏に備え付けの電磁調理器が壊れました。いつも部屋の備え付けの機器の修理は管理会社を通じて業者さんに来てもらうことになっているので、

連絡すると「御盆中は業者が休みですので、盆が明けましたら連絡します。」といわれました。

しかし、１度電話が入り、伝言に「こちらの方に再度電話をおかけください。」と会社の番号も言わずの伝言があっただけ。

電話しても留守番電話になるので、再度、連絡を待とうと思ったら現在まで連絡無しです。

さすがに頭にきたので、何度か管理会社にも行き、直接話そうとしましたが、いつも担当者は不在です。

これほどいい加減な管理をされて、私は毎月家賃を払ってるのはおかしくないでしょうか？もうすぐ引っ越すつもりですが、

訴訟を起こして勝訴する可能性は私にはありますか？


長くなりましたが、お返事おねがいいたします。（2003/1/31）

Ｑ60.新築をしようと思うのですが、家の名義を共有にした方がいいことってあるのですか？

税金の払い戻しやローンのことも含めてお願いします。ちなみに、夫婦共稼ぎで年収はほぼ同じ。

ローンは銀行で２０００万円借りようと思っています。土地は義父（妻の父）の名義です。

土地は名義変更の必要はあるのですか？名義に何：何とかいう比率があるようですがあれはどういう意味なんでしょうか？

それによってローンの何かや税金の払い戻しが変わってくるのですか？

さっぱりわからず不安ですので教えてください。お願いします。（2003/1/19）

Ｑ59.なんどかメールさせていただいております。

新築住宅はだいぶ工事が進み、現在外壁ALC（ヘーベルライト）の取付けをしています。

ご質問ですが、ALCの目地部分にコーキング処理をするのは一般的なのでしょうか。

請負業者の監督に聞くと、サッシ部分はコーキング処理を実施するが、目地部分はしないかもしれないと言っています。

雨水進入などの問題が起こる危険があると思われますがどうなのでしょうか？

もし目地をコーキングしないならば、塗装のみで防水処理が完了する手段があるのでしょうか？

来週からコーキング処理をする予定です。

お忙しいところ恐縮ですが、ご回答お願いいたします。

以上　（2003/1/31）

Ｑ58.申し訳ありませんが、下記の記号の基となる英語表現をおしえていただけませんでしょうか。できればホームページに用語の英語表現を入れていただけますとより分かります。

１．ＬＬ値

２．ＬＨ値

３．Ｄ値　　（2003/1/20）

Q57.今建築家で家を設計しています。１階が親世帯、２階と屋根裏を子世帯とする２世帯です。

ローンを組むにあたって色々聞いているのですが土地が６０坪、１～屋根裏とロフトで６０坪ほどだと公庫では高い金利になるそうです。

名義は１階が義父、上は主人になるのですが、主人の分だけローンは組まないといけなく

中階段を設けるため完全分離ですが述べ床面積は全てを含まないといけないのでしょうか。

また屋根裏といっても将来子供の部屋に分けれたらと思い何も手をつけないつもりですが、

ちゃんと高さをとるのと、２階の床面積の４分の３は取ってしまうこと、それにちゃんとした階段を付け、

窓をつけるともう部屋として床面積に入るのでしょうか。

公庫の方は申請によるといっていますが・・

愛知県では木造には利子補給があります。下のような構造では木造とはされないでしょうか。

それから１階、２階共に北に水場を設けますがそこは鉄筋コンクリート造で、後は木造に予算の関係上なるそうです。

地盤は５０メーター掘っても支持層がない昔は海だった土地です。

杭を沢山打って支えるといっていましたが不安があります。

主人が今ローンを最小限にしないといけない状態になってしまいました。

少しでも知識が欲しいと思っています。考えを聞かせてください。(2002/1/11)

Ｑ56.はじめまして。　 ホームページを拝見させて頂きました。 お忙しいところ申し訳ありませんが、ご相談に乗って いただきたいと思います。

じつは、夫とは結婚して２５年以上経ちますが、今年の９月に別居し、 夫は田舎に家(夫名義)を購入し、住民票も移しました。 私の方は、今住んでいる家(夫名義)は築年数も古く、場所も不便なので、 マンションを購入し引っ越すことにしました。(３月末）

夫の了解も得て、マンションの代金は、いま住んでいる家を売却して 支払うことにしています。 マンションの名義は、私と嫁いだ娘の名義にしますが、私の名義分は、 夫婦間の贈与の特例(配偶者控除の２１１０万円)の特典を受けたいと思っています。

ただ、まだ家は売却できていません。 ２月末が支払日になっていますので、それまでに家が売却できればよいのですが、 もし売却できていない場合は、下記の方法を考えています。

① 　 妻の母より夫が２１１０万円借金し、夫名義の預金に振込み、 　　　その後、その金額を妻名義の預金に振り込む。

②　 振り込まれた金額と、妻の預金と、娘の預金を合計して 　　　マンションの支払いに当てる。

③　 家が売却できた時点で、妻の母に返済する。

夫の借用書は作成しますが、この方法で気になるのは、夫と妻が別居している という事です。こういう場合でも、「夫婦間の贈与の特例」の特典は受けられる のでしょうか？

ご回答の程、よろしくお願い致します。（2003/1/9）

Ｑ55.資金計画について、教えてください。

実は、祖父の養子になっており、祖父の死後、相続した離れに住んでいます。

（母屋は実父が相続）

２人の子供も大きくなり、手狭になってきたので離れを建て替えようと思っています。

（母屋を２世帯住宅にする案もありましたが、離れだけ建て直すことにしました。）

ところで、住宅取得資金１，５００万円までの贈与は軽減措置（H15.12.31まで)があると聞いていたので、実父から資金援助を受けようと思っていましたが、住宅資金の贈与の軽減処置を調べていたら、「５年以内にその者の所有する家屋に居住したことがない人」というのが適用の要件になっていることがわかりました。

この場合、古い家の相続による取得は、その者の所有する家屋に該当し、資金援助が受けられないことになるのでしょうか。

５年以上前から離れに居住していれば資金援助が可能なんでしょうか？（2002/12/22）

Ｑ54.地盤について調べていましたが、なかなか参考になる情報がなく困っていたところ

貴殿のホームページに出会いました。　どうぞご指導ください。


この度、東京都町田市で新築住宅を購入する契約をしました。

売主は、マンション建設（ドラゴンマンション）を手がけるアルテライン（旧　大地住販）の

戸建て部門のイーカム（旧　ホワイトハウス）です。


しかし、心配な事が１つあります。


その場所は、なだらかな傾斜地であったところで、上を削り、低いところに盛り土をし

平らに造成したようです。現在低かった方はコンクリートで３メートル程の壁になっています。

全部で１３棟建設され　購入予定の家は　盛り土をしたほうに建っています。


その造成地は、町田市による造成許可が２００１年の７月２５日にでており、

宅地造成に関する工事の検査済証が２００２年２月１日にでています。


心配なのは　建物の工事着手が２００２年の３月２０日、そして工事完了が７月２０日になっていることです。


宅地検査ではボーリングをおこなったようですが、盛り土をした部分なのか

削った部分を検査したのかはっきりしません。


盛り土後、こんなに早く家を建てて大丈夫なのでしょうか？

入居後　建物に異変があった場合　売主に改善要求は出せるのでしょうか？

もしくは　検査を担当した町田市に責任を問う事はできるのでしょうか？


この建物は高耐久住宅の検査をうけており、また２年後に売主が検査をし、構造上の問題

などは　売主負担で改善して下さるとのことですが　地盤によるものでも補修してくれるのでしょうか？


質問がうまくまとまらず　申し訳ありません　どうぞよろしくおねがいします。（2002/12/8）

Q53.初めまして。教えて頂きたいことがあってメールしました。来年スペインに行くのですが、絶対見てほしい場所はどこですか？

建築のことはよくわからないのですが高校のときにガウディの作品を写真で見て感動しました。いつか目の前で見てみたいと思っていて行けることになったのはいいのですが、ツアーではないのでどこをどのように回ったらいいかわかりません。

どうかよろしくおねがいします。(2002/12/6)

Ｑ52.来年３月新築戸建住宅に入居する予定です。すでに中間金まで支払い済です。

残りの頭金は私と妻の親からの贈与で払うつもりです。

非課税枠一杯の５５０万×２の１１００万を贈与してもらう約束をしています。

この資金は親からの贈与だと証明する書類等が必要になるのでしょうか？

あまり考えずにここまできてしまいましたので税に関して少し不安になって

います。教えてください。よろしくお願いいたします。（2002/12/2）

Q51.はじめまして。私は公共事業に絡む補償コンサルタント業務に従事している者です。

このQ＆Aは私にとって参考書がわりに拝見させて頂いてます。

相談というのは、仕事上、建築物に対して、公共事業に起因した影響がでたかどうか判断する業務の中で、

地盤調査・周辺地域の調査等を行ったうえで「影響がなかった」場合の説明で、なかなか家主様に

納得してもらえない事があります。（相手の立場だったら仕方がない事ですが・・・）特に新築物件の場合は困りものです。

そこで、木造在来軸組工法で建築した物件に対して、

Q1　　新築時から一般的にいわれる躯体が固まりきる期間について。
　　　　（築何年位まで乾燥・収縮は起きるのか）

Q2　　Q＆AのA5にあります「湿式で施行する・・・・・必ず収縮・乾燥します。」について
　　　　ちりきれ等の隙間についてどれくらいが妥当なのか。（収縮・乾燥のみの場合）

あくまでも、施行状態・その土地の気候等によることはわかりますが、先生の考えで構いません、目安と

なる範囲を教えて頂けないでしょうか。それと、そういった建物に関する文献をご存知であれば、ご紹介頂けると有難いのですが。

宜しくお願い致します。（2002/11/29）

Ｑ50.何度かご質問させていただいております。

この度、木造軸組み工法の2階建て住宅の着工が11月28日に決定しました。

12月16日の上棟、年内は木工事の一部を実施し、防水シートを全面に貼って終了予定です。

着工から上棟までの期間がやや短い気がしますが、コンクリート打設から上棟までの養生期間は5日以上とる予定です。

なお、基礎はベタ基礎です。工程に問題はないでしょうか？

コンクリートの養生期間はどのくらいがベストなのでしょうか？（2002/11/19）

Ｑ49.住まいの相談についてなのですが、住宅ローンの返済資金として、母から１０００万円を金銭消費貸借契約書に基づき借入する際に、

返済資金の一部として贈与の上限である１１０万円を組み入れしようと思っています。この分は金融機関を通して振込みする訳ではないので、

税務署から聞かれた時にどのような方法で返済をした証明をとればよろしいでしょうか

よろしくお願い致します（2002/11/17）

Ｑ48.お疲れさまです。貸家を３件建てました。１件約７００万で１８坪この場合取得税はどうなるのでしょうか？
３件まとめて払うのでしょうか？（2002/11/12）
Ｑ47.住宅ローン控除の現行制度は、「１５年１２月３１日まで入居の場合」というふうに、いろいろな書籍を見ると書いてあるのですが、
「１６年１２月３１日まで」に延されたと記述があったのは確かなお話なのでしょうか。
これから、土地を購入しますが、建物の建築について、１５年中にした方がいいのかなど検討しているところです。
どうぞ、ご回答いただければありがたいです。よろしくお願いいたします。（2002/11/11）
Ｑ46.はじめまして。建設中の家についての質問です。

現在、ハウスメーカーに依頼して新築を建ててるところなんですが、先日その工事中

の水道料の支払が私どもにきました。今後電気代もくるようです。メーカー側は支払って下さいと言うもですが、

周りに聞いたところ、工事中は仮設水道・電気をつかう為その期間は業者が支払うことが多いいうことですが・・・・
やはりこれは自分達が払うものなのでしょうか？

もちろん、仮設水道・電気の設置費用は払ってます。（2002/11/11）

Q45.借地から出て行くときは基本的には借主の費用で更地にするというのはよく聞きますが、

例外はあるのですか？例えば、貸主は更地にしろといい、

借りてた土地の両隣は間が一軒抜けると不安定になるから更地にしないでくれというというような状況でしたらどうすればいいのでしょうか？

仮に更地にした後で両隣の家が不安定になった場合責任などは発生するのでしょうか？

しかし、そのまま住んでもいない家の借地料を半永久的に払いつづけないといけないというはずはないとは思うんですがどうでしょうか？

あんまり聞いたことのない話かと思いますけど、もし、お答え可能でしたら教えていただけますか？よろしくお願いします。(2002/11/10)

　

　

Ｑ45－2.この前、借地を更地にしないといけないかどうかで質問をさせていただいたものでございます。

平野様、大変わかりやすい御回答を頂きありがとうございます。この前の自分の説明に少し足りない部分があるかと思いますので少し付け加えさせて

頂きます。まず、そこを出る原因は借主が他に居を構えて自主的に出て行くものです。

それから、新法、旧法ですが契約は２０年ごとに更新と聞きましたので旧法とおっしゃられたとおりと思います。

しかもその更新を３年目に行ったそうなのですが、なんとその時、電話で口約束で更新したそうで特にその時点では何か文書を交わしたりは

してないそうです。[そんなのでいいのかなと思いますが。]

場所は大阪市内ですが法律というのは東京と大阪で解釈ががらりと変わったりするのでしょうか？

ちなみに最初は普通に引き取るというふうに地主から言われたそうなのですが、こちらから借地権に関する話を切り出したととたんに

態度を硬化させて先日に質問させて頂いたとおりのことを言い出したそうです。

あとは、地主は何でも困ったときにはお抱えの弁護士に相談してから決めてくるとか、

他にも近所にも同じ様な人がいておっしゃられたとおりに借地の家を売りに出してはいるものの売れずに困っているとか、

借地権を契約更新するときに隣近所の約３倍の契約更新料を支払わされたとか、

その地域では４件ほどおられる大地主のなかでもその地主は鬼だと有名であるとか。

それから、不動産屋さんに相談をと言ってくださいましたが、その不動産屋さんは地主お抱え以外のところに相談に行ってもいいのでしょうか？

お抱えの不動産屋さんは、地主と借主の単なるパイプ役をされているだけで、

とても土地所有者に買い取ってもらう方向の相談ができる相手ではないようです。

で、当然かどうかはしりませんが、全ての連絡は不動産屋さんを通して伝えられて直接に地主にお会いして話をしようと申し込んでも

まったくお会いしてくれないそうです。

乱筆乱文で大変申し訳ございませんが、今現在私の知りうる事情をランダムに並べさせていただきました。

先日の話に加えて以上のような状況ですが、このような状況下でできるだけきれいにその地主と手を切ってしまうにはどうすればよいか、

お知恵を拝借させていただければ幸いです。またよろしければお手数ですが返信をよろしくお願いいたします。

長々と申し訳ありませんでした。本当にありがとうございました。失礼いたします。（2002/11/19）

Ｑ44.いつも、貴方ホームページを拝見し、種々参考にさせて頂いております。貴重な情報をい

つも有り難うございます。

貴方ホームページにおいて、質問にお答え頂けると拝見致しましたので、突然で誠に恐縮

ながら、以下の質問をさせて頂きますので、ご教示の程、宜しくお願い申し上げます。

現在、東京都 江東区 大島のマンション（５０戸規模／売主：三菱地所／販売代理：三菱地所住宅販売）の一室の購入を検討しております。

物件価格の内訳は、土地部分：1,278万円・建物部分：2,574万円（税別）で、単価（１平方メートルあたり）は

、土地部分：66万円・建物部分：35万円です。

この物件価格単価の水準が妥当か否か、ご印象あるいはご感想で全く結構ですので、ご教示頂けませんでしょうか。

マンションの立地やクオリティー等の条件に左右され、物件間の価格比較を一概に行なうことは難しいとは存じます。

ただ、最近の首都圏の土地売買単価平均は、22万円（１平方メートルあたり）程度と聞くにつけ、当該マンションの土地単価：66万円は

、非常に高く感じられます。また、建物単価：35万円は、建築費としては妥当なものでしょうか。

一般的に、マンションの物件価格（単価）の水準が妥当かどうかを判断する際の基準

や比較のためには、どのような資料を参照したら宜しいのでしょうか。

ご多用中誠に恐縮ですが、ご教示の程、宜しくお願い申し上げます。（2002/11/6）

Ｑ43.ホームページ拝見させていただきました。大変勉強になります。

私は、ログハウスのセルフビルドを夢見てます。

ところで、質問させてください。

私は、建築士免許がないのですが

出来れば自分で申請したいのですが、そのとき延べ床面積が100㎡以下という制限がつくそうですが、

その際、部屋の収納や基礎部を1.８ｍくらいの高さにして収納庫とした際の面積はこの延べ床面積にはいるのでしょうか？

お忙しい中とは存じますがよろしければご連絡ください。（2002/10/31）

Ｑ42.初めまして。シックハウス対策の表をサイトにて拝見致しました。

今年の冬に新しい家を建てる予定なのですが集成材の使用について悩んでいます。

両親は、今住んでいる家にも合板などを使用しているからアレルギーは起こらないだろう。と言っておりますが

どうも心配です。

JAS基準

Fｃ0 0.5ｍｇ/L以下とは ｐｐｍで表示した場合にはどの位の値になりますか？

御忙しいところ恐れ入りますが

宜しくお願い致します。（2002/10/23）

Q41.初めまして。資金計画について相談なんですが・・・

養子に入ることになり、（旦那の実のおじいちゃんの。）２０００万もらえることになりました。

贈与税がいくらかかるのかは、わかっているのですが、もし、「贈与」という形でなくて、おじいちゃんと旦那の共有名義にした場合、

おじいちゃんが亡くなってからの相続税について教えてください。

（２０００マンのうちの１５００万を頭金にして、残りを主人名義でローン）

家・土地、全部でだいたい３０００万くらいです。

土地が８００、家が残りの２２００万くらいです。

相続税は、何億にもならないと、発生しない、と聞いたのですが・・・

贈与と相続、どちらが税金が少なくてすむのか、またどのくらいかかるのか、教えてください。

まだ今は土地を探している段階です。

お忙しい中、本当にすみません、お手数かけます。(2002/1019)

Ｑ40.特定優良賃貸住宅に住んでいます。

先日テレビで見たんですが、解約するときに膨大な金額を請求されたケースをやったいました。

テレビでは敷金3ヶ月分の他に30万くらい請求されていました。

敷金は補助がないため30万くらい入れているのにその他にさらに何十万も請求されることなんてあるのでしょうか？

非常に心配です。

子供も小さいためフローリングが傷ついてしまっているので自分もそのような金額を請求されたらどうしようかと思っています。

通常の賃貸とは違い、大家さんが直すもの、入居者が直すものとを表にしたものがあります。

なので、やはりそのような請求が実際にあるのでしょうか？

怖いです
 
以上よろしくお願いします。（2002/10/18）

　Ｑ39.１４年前に親との共有名義（私５５％、親４５％）で私たち家族が住む中古住宅を購入しました。

　今年の夏、私と妻との５０％ずつの共有で新築を購入しました。

　以前に住んでいた家の処分と税金に関して悩んでおります。

　購入金額は、諸経費（修繕費・引っ越し費用等）を入れて４，０００万円位でした。

　売却金額は近くの相場から判断して２，５００万円位ではないかと思います。

　親に関しては、年金生活者で、買い換えの意志はありません。私は前述のように買い換えてしまいました。

　①親、私ともに売却損が出ているので譲渡所得税がかからないのではないか。

　②私の場合はさらにローン控除が受けられるのではないか。

　以上の２点のことでどうなるものかと思っております。判断が正しいかどうか教えてください。

　また、以前の家は土地面積が１９坪で少し手狭に感じられたのですが、今の家から１５０ｍほどの距離なので何とか有効な利用方法は

　無いかとも考えております。こちらの方も是非とも良いお知恵を貸してください。（2002/10/18）

Ｑ38.私は防湿資材の販売をしています。 少し難門にぶち当たり苦しんでいます。

結露が起こりうるメカニズムが知りたいのです 相対湿度が１００％を超えれば結露が始まる。

言葉的には相対湿度、絶対湿度、露点温度、等は頭にありますが 温度　露点温度　相対湿度が度のように関わっているのか？

また、計算式があれば教えてください

とても困っています。 宜しくお願い致します。（2002/10/11）

　Ｑ37.界壁の遮音にかんしてですが、200㎜の駆体であればおおむねＤ-55とご説明ありましたが、

他のゼネコン等の基準をみるとＤ-50になっている場合もありま す。そこらはどう解釈したらよろしいのですか。（2002/10/7）

Ｑ36.土地や家についてはまったく素人で、住宅資金の調達で悩んでいるときに、貴殿のホームページを拝見してご相談させていただきたく、

よろしくお願いします。

私は、兼業農家の次男ですが、会社員です。家を建てる様父親より、さいたま市の市街化調整区域内に１８０坪程の農地を与えられております。

（しかし、父親から私への名義変更や農地から宅地への変更申請手続きは、まだしておりません。

周囲には、まだ田んぼや畑が残っておりますが、この土地の周りは建売住宅が建ちこの土地だけがポツンと空き地になっている状況です。

　勤務地の都合上から、この土地よりもっと便利な、都内に家を買いたいと思っており、この土地の全部もしくは一部を売って都内に家を買う資金の

一部に充てたいと考えております。そこで相談です。

・市街化調整区域内の土地でもすぐに売ることが出来るのでしょうか？家を建てることができないと、用途が限定されるので

すぐ買い手がつかないのではないかと心配しています。

また、法律的に買い手が農業を営む目的ではなくても売ることが出来るのでしょうか？

・売ることができるとした場合、農地から宅地への変更手続きを行った上で、宅地として売るほうが高く売ることができるのでしょうか？

（農家の分家用には、市街化調整区域内でも、農地から宅地への転用が許可されると聞いたもので、宅地にして売るほうが、

地のままで売るより高く売れると考えたもので）

・売った場合の税金は、どの程度支払う事になるのでしょうか？

　

この土地の場所は、JR大宮駅より３km程度西にはなれた場所で、川を隔て、反対側は、市街化区域になります。

元々は、道路も通っていない様な畑だったのですが、数年前、建売業者が、今回相談の土地を残して周辺を開発し道路や小さな公園を作って住宅

を建てています。(2002/10/6)

Ｑ35.調整区域における住宅の建築に関して、インターネットを検索していたところ、貴ホームページに似たような事例をみつけたので
問い合わせさせて頂きます。

（Q&Aの事例より若干複雑なようですが・・・・）
現在住んでいる家は調整区域内にあります。
建替えを検討中ですが、ハウスメーカーの営業マンに調べてもらったところ、どうも簡単に建替えが出来ないとの話でした。
要約すると以下の通りです。

１．土地に関する経緯
１）昭和５４年に今の土地を父が購入したが、農地として購入、それを宅地に変更し、直ぐに今の家を建てている。
２）宅地への変更は農業委員会の承認を受けて宅地にしたとの事。
３）地目は宅地であり、土地の名義も、現在の家の名義も父のものである。
４）但し、父は自営業で農業従事者ではない。
５）父は元の地主と血縁関係にない。

２．ハウスメーカーの調査結果
１）調整区域に住宅を建築する事は基本的にできない。
２）但し、例外として
　・分家という形で農地を宅地に変更し、身内、親族のものは家を建てることが可能な場合がある。→血縁関係がない、分家ではない。→不可
　・調整区域線引き前（昭和４５年頃）にそこが宅地であった事の確認がとれれば、建替え許可の可能性がある。→農地として購入→宅地へ変更しているので、該当しない。
　・店舗用住宅としてならば建築可能の場合がある。→今の土地は旗ざお状の土地で、現在の店舗用住宅の法律の道路に対し１／６以上面することに該当しない。

普通の条件では、今住んでいる家を建てる際にも、問題があってよさそうだが、その当時は問題なく、建てたそうです。
土地を農地から宅地に変更した際の記録や、建築の許可申請の際の記録（普通なら許可されないだろうから、何らかの理由付けがあったのでは？）の書類も残ってないため、
どういう経緯で、農地から宅地の変更がなされ、建築の許可が下りたか不明です。

父が、知り合いの不動産業の方や、農地を宅地に変更する許可を取ってくれた、当時の農業委員に話を聞いたところ、既に宅地になって、家も建てているのだから、建替えも問題
ないはずと言っていたそうです。（どうも、父は人から聞いた話だけを信用し、ちゃんと確認しようとしません。）

私は、どうも今の土地と家の購入、建築の経緯と法律上のつじつまが合わない事が気になり、仕方がありません。
（昔は今と違って許可を得るのもいい加減だったとの話も聞きますし・・・・・・）

近いうちに市役所に問い合わせに行くつもりですが、このような場合、家の建替えは難しいでしょうか。
ご意見をお聞かせください。

以上　（2002/9/25）

Ｑ34.上棟式が済んだ後気がついたのですが、基礎幅と土台寸法が同じです。

施工精度が悪く、玄関から奥に向かっている土台５本すべてが１ｃｍ～１．５ｃｍ基礎からはみ出しています。

（３ｍを過ぎたあたりからきちんとのっています。） 　

本来、施工精度を考慮して、土台が１２０なので基礎幅は１３５から１５０にすれば良かったのですが・・・　この程度の誤差であれば大丈夫でしょうか？

あと工務店に対してどのように対処したらよいのでしょうか？よろしくお願いいたします。

　

　たびたびすみません。よく確認したところ外周部もほとんど１ｃｍ～１．５ｃｍはみだしています。大丈夫でしょうか？

 かなり心配です。よろしくお願いします。　（2002/9/18）

Ｑ33.お忙しいときに申し訳ありませんが教えてください。

住宅ローン減税について平成１５年１２月中に入居するのと

平成１６年１月以降に入居するのと、実際の所得税減税額はどれくらいの
差が出るのでしょうか

　　　　年収５００万円、ローン１０００万円、返済期間３０年

色々調べてみたのですが、良く理解できませんのでよろしくお願いいたします。（2002/9/16）
　
Ｑ32.結露を生じにくくする断熱工法の件についてお問い合わせさせていただきます。

①内断熱工法と外断熱工法の一般的な価格の差異（延床面積40坪程度の張り、かけなしの2階建住宅）

②内断熱工法しか選択できない場合の断熱材の選択方法

③内断熱工法施工後にエアコンダクト用の穴を壁にあける場合の注意点

以上　（2002/9/11）

Ｑ31.１）増改築に関することでお伺いいたします。よろしくお願いいたします。

私の家族は両親と妻、息子、そして私の5人で住んでいますが、家が手狭になってきましたので、

敷地内の駐車場の上に部屋を一つ立てたいと考えています。そこで気になるのが贈与税です。

家・土地は父親の名義になります。増改築の資金を両親から出してもらうわけではないのですが、父親名義の土地に部屋を建てると贈与税が掛かっ

てくるのか分からなくてお返事いたしました。

増築面積は建ぺい率の関係で35平米までになります。贈与税特例措置対象外です。もし贈与税対象となるのであれば、

35平米分の土地代がONされるのでしょうか？

贈与税がかからないことを期待しているのですが・・・

２）父親名義の土地・家に住んでいますが実際の住宅ローンの支払は、父親と私が折半[約3：1]しております。

（家を立てたときは私が学生だったので、名義を共有できませんでした。）しかしながら、どこの口座に振り込むわけでもなく、手渡しで渡して

います。今は金額が少ないので対象外ですが、このままでは贈与の対象になりかねないと思います。

いい方法はないでしょうか？ いずれ相続時にも困るかと思っているのですが。（2002/9/10）

　

Ｑ30.住宅ローンについての相談です。

当方、既に住宅ローンを組んでおります。

建てる前に借り入れをし、建築確認の数字と建てた後の登記簿謄本との数字がずれているため、違法と判断され、

借り換えを希望しているのですが、２・３他の銀行に書類を提出しても結局借り換えが出来ませんでした。

今の銀行での条件変更（変動から固定など）も多分、出来ないのではと思うのでが、
このまま現状を維持していくしか方法は無いのでしょうか。どこか、融資をしていただけるところは無いものなのでしょうか。

宜しくお願い致します（2002/9/6）

Ｑ29.ＨＰを拝見させていただき、初めてメールさせていただきます。

「市街化調整区域」について調べていたところ、こちらに辿り着きましたので、お忙しいところ恐縮ですがよろしくお願い致します。

実家付近で一戸建てを探していたところ、土地41坪・築8年の中古物件があり、環境、間取り、状態等申し分ないのですが、

「市外化調整区域」であることにひっかかっています。

物件の2列先は散歩道などが整備された公園のような林になっていますが、一帯は住宅地で、

物件の前の道を挟んで向いの住宅からは「市街化区域」で半径100mには100戸程度の住宅はあると思われます。

友人に、「市街化調整区域は土地の価値も二束三文で、もともと住んでいたりしないと建て直しできない場合があるから手を出さない方がいい」

と言われたのですが、親からは、50m程度離れた所にある実家も市街化調整区域で、25年前に既に市街化調整区域にあった中古物件を購入、1

4年前に建て替えをしたが、申請書類等は必要でもさほど問題はなかったのだから、問題はないのではないかと言われています。

市の条例を調べたところ、こちらのＨＰに書かれているようなことが載っておりましたが、実際のところどういうものなのか、具体的にはどういった事項を

確認した方がよいのか、等ご意見をいただきたくよろしくお願い致します。（2002/9）

　

Ｑ28.はじめまして　土地のことが何もわかりませんのでお尋ねいたします。

既存宅地を購入した場合　すぐに家を建てずに　７年くらいおいてから自雇用住居を建ててもても良いのでしょうか。

またその後　息子が　家を建て変えても良いのでしょうか？

よろしくお願いいたします。(2002/8)

Q27.現在、建坪２５坪で、床面積が４６坪の住宅を建築中です。11月に竣工予定ですが、

住宅以外の様々な出費がどのくらいかかるのか、不安です。カーテン照明、家具購入費の他に、水道分担金は１０万程度、とみているのですが、

住宅取得税が大変と聞きました。

建設地は広島県なのですが、算出方法は自治体によって違うのでしょうか？

あまり装飾性は少なくシンプルな総二階ですが、よく近所の方から、「大きな家ですね。」といわれます。

何を基準に取得税額を決めるのでしょうか？我が家の場合どの程度の税額が考えられますか？教えてください。よろしくお願い致します。

(2002/8)

Q26.こんにちは。ホームページを見てお便りします。 質問いたします。 

地下室は「述べ床面積の1/3までの容積が容積率算定において不参入となる」とありますが、 

ドライエリアの面積は地下室面積に算入されるのでしょうか。それとも建蔽率・容積率に算入されない敷地や「庭」に扱われるのでしょうか。

(2002/8)

Ｑ25.「市街化調整区域」について知識がなく、インターネットでどう言うものなのか？
調べておりましたところ、貴殿のホームページにたどりつきました。
表題の項目で、千葉県船橋市の例を出し、ご説明されている記事を読み、
お知恵を拝借したく、メールいたしました。
私は大阪府河内長野市の賃貸マンションにくらしています。
妻の実家が河内長野市内にあり、また妻の祖父が農地（今は荒れ放題の空き地状態）をいくつか
所有しており、先日祖父から「ここに家を建てたらイイよ！」といっていくつかの空き地のうち
一つ（約150坪）を私の妻に譲る意志表示をいただきました。
早速,以前住宅雑誌で見て、興味のあった「○×地所ホーム」にコンタクトし、
新築住居設計案と見積もりをお願いいたしました。
三菱の営業の方も、最初は熱心に対応してくださり、土地の測量まで行ってくださいましたが、
いつまでたっても（約3ヶ月）見積もりが届かない為、昨日「○×地所」のモデルハウスに足を運び、
見積もりが届かない旨申し入れました。
今朝になって電話があり、
「あの土地は市街化調整区域なので建てられない！」
（＊今朝調べてみましたら、譲り受ける空き地近辺は確かに「市街化調整区域」でした。
ただ、周りは既に50件以上の住居が立っております。）
「あなたは農業従事者ですか？違うでしょ！」
（＊私は会社員です。）
「うちは”○×”ですよ！違法性のある建築はできません！」
（＊何も、違法建築を頼んでいるのではありません。）
と一方的に見積もりしない理由を述べられ電話を切られました。
正直、非常に憤慨しております。
貴殿のホームページを見る限り、私のようなケースでも建築出来そうな感じですが、
１．市役所の何課で調べれば、自宅の建築が可能か？分かるのでしょうか？
２．[○×地所ホーム]をギャフンと言わせる方法はないですか？
よろしくアドバイス願います。（2002/8）
 
Ｑ24.平成14年度1月に都内目黒区に中古住宅を購入しました。

（この時点で主人のみ、住民票をこちらに移しました）
 
土地は56坪
家屋は3階、屋上ありのRC造りです。
各フロアが別世帯の作りで（3階は外階段利用。賃貸としてOK１，２階は２世帯住居のような感じ）
屋号は「マンション」となっており、（以前は兄弟たちが住んでいて，水道、光熱費も全てわかれています）
→屋号は取得後変更。T邸にしました。
 
価格は7700万。でした。
建物広さは
1階８０㎡
2階70㎡
3階65㎡
昭和63年の建物です。
 
私達は子供の学校のこともあり、来年4月から住もうと思っています。
主人は「既に住んでいることになっていますが・・・実際は住んでいません。
3階は2年間の契約で賃貸にしました。
 
1月から、リフォームを始めて、1，2階を私達ファミリー用に1つの住居にしたいと考えているところです。
（3階は引きつづき賃貸で・・・）
 
購入時から、取得税のことは、念頭に入れておりましたが、昨日納税の調査書？が来ました．
それによると土地の取得税は100万ほど。・・・そうぞうより高い・・・。
 
でも、既存住宅の分はどうなのでしょう？
少し問い合わせたところ、控除は出来るが，
「3フロア―別の登記なので、3階建てのうち、1フロア―分しか、控除されません。」と言われました。
 
でも、表向きは「自分達の居住用」なのですが・・・そういうものなのですか？
3階の賃貸も報告していません。「全部私達が住んでいます!」と言ったのですが…
なんとか控除を他のフロア―分も受けられるようにできないものなのでしょうか？
 
リフォームによる控除は来年度、リフォームしたら出来るのでしょうか?（返金されますか？）
リフォームは1000万ほどの予算です。（まだ、会社も決めておりませんが)
 
ご指南お願いします。（2002/8）
Ｑ23.初めて御連絡させて頂きます。

先日、新築家屋購入に当てられる親からの頭金資金に対する贈与税に関して、「親子

や夫婦など親族間の貸借は、返済期間、返済方法を具体的に明記した借用証書に基づ

き、自分の所得の範囲内で、金融機関振込みなど証拠が残る方法で返済していれば、

なんら問題ありませんがーーー」と御指摘されていますが、

今回、自分の場合も、自分名義にて、家を購入し、親からの資金を頭金にし、今後20～30

年のサイトにて、返済していこうと思っています。

それ故、金銭契約表を上記のの内容を踏まえて、自分で作っておかなくてはならないの

で、もし何か良い例文あればお知らせ頂きたいのですがーーー・　

又、ここで言われている借用証書とは、金消契約書とは別に必要になるのでしょうか?

厚かましい相談で済みませんが、御返事宜しくお願いします。（2002/8）

　

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