A30.早速ですが、住宅ローンの借り替えついてのご質問に回答致します。
(融資や税制に関しては専門家ではありませんので、<建築の専門家です>
あまり詳しくはありませんが、わかる範囲でお答え致します。)
現在の借入先等がわかりませんが、ローンの借り替えの場合、公的資金から公的資金の借り換えは
基本的には出来ません。公的資金から民間資金への借り換えのみです。
現在、住宅ローンの借り換えを行う場合、基本的には高い固定金利で借りた物を、低利な変動金利に借り替えるのが、
一般的です。
変動金利や一定期間固定金利の場合は、金利の見直しがあるので、借り換えにかかる諸費用を考えると
あまりメリットは無いと思います。
通常は、既融資資金に抵当権が設定されていると思いますが、現在のローン残高より担保評価額が下がっている場合では
概ね、現在のローン残高+1000〜1500万くらいが借り替え可能な金額となります。
一般的によく言われるのことは「残高1000万以上、残りの返済期間10年以上(残りの返済期間が長い方がメリットが大きい)、
金利差1%以上」であればメリットがでますが、それ以外では、借り換えをしてもあまりメリットは期待できません。
以下に銀行ローンに借り替えする場合の一般的な条件を示します。(銀行のより多少異なります。)
●借り換えする本人の条件(一般的なものです。各金融機関に確認してみて下さい。)
・ 借入時の年齢20歳以上(65歳未満)、完済時の年齢70〜75歳未満
・ 前年の税込み年収400〜500万以上
・ 3〜5年以上の勤務年数があること
・ 現在のローン返済、3〜5年以上滞りが無いこと
・ 団体信用生命保険に加入できること
●資金の使途
・ 借り換えのローンと諸費用のみ
●融資額
・ 最高5000〜6000万程度
・ 税込み年収に占める返済額の割合が25%以内
・ 担保評価額+1000万円を上限
●返済期間
・ 1年〜30年以内(または既存ローンの残存期間内)
●返済方法
・ 変動金利又は固定金利
●概ねこのような条件を満たせば借り替えは可能かとおもいますが、借り換えを行う場合にも諸費用がかかりますので、
この諸費用と金利差などを比較して、借り換えをする場合のメリットを比較してください。
●一般的な諸費用(概ね30〜50万程度)
・ 保証料 新規の場合と同様
・ 登記費用 抵当権抹消と設定
・ 手数料 事務手数料
・ 印紙代 印紙税
●お問い合わせの確認申請と登記簿謄本の面積は基本的には多少違います。
確認申請上の床面積は壁芯計算となりますが、登記上は内寸法で計算しますので、
一般的に登記面積の方が、若干少なくなります。
(又確認申請上の面積は特殊な計算のしかたをする場合もありますので、必ずしも言い切れませんが)
違法建築でない場合は検査済証(役所のお隅付)があれば特に問題なく融資可能かとおもいます。
●その他、借り換えが、難しいようであれば、繰り上げ返済も住宅ローンの負担を減らすには有効です。
もし資金に余裕があれば、買い替え等もひとつの選択肢となります。