住まいの税金　土地や建物を貸した時の税金＜家を建てるには―空間工房イアニス＞

　3. 土地・建物を貸したときにかかる税金　　

　　●土地や建物などを貸して受け取った地代や家賃は、一般的に不動産所得として、他の所得と合算（総合課税）され所得税・住民税がかかります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

権利金

礼金や更新料等には所得税・住民税がかかります。

敷金・保証金

賃貸借が終わった時に返す物は所得の対象とはなりませんが、それを運用したことによって生ずる利益は課税の対象となります。
＊敷金・保証金は滞納家賃等に充当されるもので、賃貸借契約が終了した時に返すものなので、所得とはなりませんが、あらかじめ契約で立ち退き時や契約期間満了時に、その敷金等の一部を受け取ることが決められている場合は、その金額が契約時の収入金額となり課税の対象になります。

■所得の計算方法

●不動産所得の金額＝総収入金額－必要経費

■必要経費として認められる物

マンション・アパートを取得するための借入金の利子、固定資産税・都市計画税、火災保

険料、修繕費、原価償却費、入居者の募集広告料、立退き料、借地の場合の地代等

■減価償却費

アパート・マンションの建設費はその年に建設費が必要経費とはなりません。決められた耐用年数により毎年一定額が経費として計上できます。

償却費の計算方法には定額法（毎年度の償却額が一定となる方法）と定率法（初年度の償却額が最も多く、以降年々少なくなっていく方法）があります。

＊平成10年4月１日以降に取得した建物については定額法しか採用できません。

＜定額法＞

償却費＝取得価格×0.9×定額法の償却率×その年の使用月数／12

＜定率法＞

償却費＝（取得価格－償却費の累計額×定率法の償却率×その年の使用月数／12

構造	耐用年数	償却率
構造	耐用年数	定額法	定率法
木造	22年	0.046	0.099
木骨モルタル	20年	0.050	0.109
鉄骨造（肉厚４ＭＭ以上）	34年	0.030	0.066
鉄骨コンクリート（ＲＣ造，ＳＲＣ造の場合）	47年	0.022	0.048
参考（注意点）	＊基本的な設備関係においては耐用年数 15年として計算します。（一部の設備に関しては耐用年数が異なります。）＊償却率は定額法で償却率は堅固建物で 0.142となります。＊設備比率は概算で建設費の 3割程度です。＊住宅の場合の税務上の耐用年数です（建物用途により耐用年数は異なります。）

*租税特別措置法により優良賃貸住宅等の場合は、減価償却費の一定の割増が認められています。耐用年数35年以上の場合、当初　５年間　4割増の原価償却を行うことができます。（耐用年数35年未満の場合は3割増）
＜敷地面積　300平方メートル以上、３階建以上の耐火住宅を平成１６年３月３１日までの間に新築した場合＞

参考

　●マンション建設

　　●特定優良賃貸住宅事業＜特優賃＞事業とは？