Ａ20.●まず、借りられる金額についてですが、一般的に年収の3.5～4倍程度と言われています。
融資額は利用するローンのその時の金利と返済期間により変わってきますが、基本的には年収によって決まります。
例えば住宅金融公庫の場合は毎月の返済額が月収（年収÷12で計算）の20％以内と決められていますので、（つまり毎月の返済額の5倍以上の収入が必要）また、住宅金融公庫融資は購入価格の8割までの制限がありますので20％は自己資金が必要となります。
（住宅金融公庫の場合、年収が800万超の方は5割までの借入となりました。2002/4/1以降、残りの借り入れは銀行等民間からとなります。）
具体的には500万の年収の場合35年返済で約2000～2300万が借入の目安となります。（金利により若干違います）
まだ、詳しく調べておりませんが、住宅金融公庫の場合、「すまいるパッケージ」という民間との協調融資が創設され、住宅金融公庫の限度額を超える場合、残りを銀行から借りることが可能になったようです。長期固定金利の公庫融資と、変動・短期固定金利が中心の民間金融の住宅ローンを組み合わせた融資です。所要資金の8割まで借り入れ可能です。
詳しくは住宅金融公庫ホームページへ http://www.jyukou.go.jp/
●民間ローンの場合は「購入物件の担保価値」と返済能力を比べて低い方を基準にして融資額が決まるようです。
民間の場合の限度額は以上の基準を踏まえた上で、最大1億まで借入可能です。（借入はなるべく少なくて済めばそれに越したことはありません。）
借入の方法としては、各金融機関によっても異なると思いますが､①親子でそれぞれ借りる場合と ②親子リレーローンの2種類の方法があります。
①の場合はそれぞれの年収や融資資格でそれぞれが借りる形になります。担保となる物件はそれぞれの返済負担割合で共有とし、お互いが連帯債務者になります。
②の場合、親の債務を引き継ぐ形で、親が申込人となり、子が連帯債務者となります。この場合、収入合算が可能でまた返済期間の短縮も防ぐことができます。（完済時の年齢制限が親ではなく子になるため、返済期間短縮される事無く最大35年まで可能です。）
収入合算で借入する場合、父親の年収900万の場合概ね無理の無い範囲で住宅金融公庫基準と同様の年収の20％とすると、親子リレー返済で35年の場合、概ね3400～3600万程度かと思います。（60歳を超えた場合、親子リレー返済で無い場合は返済期間が短縮されます。最大20年です。その場合借入金額も少なくなります。）
前述のご主人の借入額と合算すると、年収の20％程度で返済比率を設定した場合概ね5400～5900万程度が借入可能額だと思います。民間の場合もう少し返済の比率を上げることは可能であると思います。（最大30％程度まで）しかし、不況の世の中返済負担の比率は20％程度にしておいた方が無難ではないかと思います。
残債をローンに組み込めるかどうかは明確にはわかりませんが、新しく購入される物件の価値が借入額と残債を上回っていれば可能な場合もあるかと思います。（銀行によって取り扱いが違うと思いますので確認してみてください。
●税制面では買い換えによる損失がでた場合、マイホーム買い換え譲渡損失繰越控除制度がありますので、税金の控除が受けられます。
＜特定の居住用財産の買い換えの場合の譲渡損失の繰越控除＞
土地や建物を売って売却損（譲渡損失）がでた場合、事業所得や給与所得から差し引くことができます。
マイホームを買い換えた場合の譲渡損失が所得金額以下ならばその年で控除できますが、譲渡損失が所得金額以上の場合翌年以降に残額を繰越できます
一定の条件を満たせば、売った年の翌年以降最長３年間、所得から控除できます。
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売却の年１月1日で所有期間が5年超
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住宅借入金の残高があるもの（償還期間10年以上の分割返済等）
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その年の合計所得金額が3000万以下
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床面積50平方メートル以上280平方メートル以下
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その他細部規定あり
＊適用期間平成15年12月末まで
●その他、登記については親子や夫婦でそれぞれ資金を出して、住宅を購入する場合、通常共有登記をします。
共有登記は、頭金や借入金の債務負担など、資金を出した割合で、マイホームの所有権を登記します。共有登記の場合、贈与税や相続税が発生した場合、節税になります。また住宅ローン控除も親子でそれぞれ受けることが可能です。
団信はそれぞれの登記比率又は返済比率に応じて入ることになると思います。