A.8ご質問の税金等についてですが、
税制に関しては専門家ではありませんので、<建築の専門家です>あまり詳しくはありませんが、わかる範囲でお答え致します。
御相談に対して以下のように考えます。
●Q.@そこに新築する場合,私たち夫婦の共有名義だけにするとなると,両親からの贈与税の対象になるのでしょうか?
●Q.A該当する場合,夫の父親と私たち夫婦の3人の共有名義にするというのは可能なのでしょうか?
A.土地について
<土地の名義については両親の名義の場合>
●親子のような親族の間でよく行われる土地の無償による貸借(「土地の使用貸借」といいます)の場合には、
借地権についての贈与があったとはみなされませんので、課税されません。ただし何らかの形で、地代を親に支払うような
経済的利益のやりとりがあったときは、「賃借権」となりますので、課税の問題も起こってきますが、固定資産税の公租公課相当額
以下なら、まず問題ありません。
●親子や夫婦など親族間の貸借は、返済期間、返済方法を具体的に明記した借用証書に基づき、自分の所得の範囲内で、金融機関
振込みなど証拠が残る方法で返済していれば、なんら問題ありませんが、いわゆる「ある時払いの催促なし」のような場合には実質的に贈与
と同じような経済的利益があったとみなされ、贈与税の対象となります。
<土地について、名義変更、持分比率をする場合>
●名義変更もしくは持分の比率を変更して共有名義にした場合、
相当対価の授受が行われない場合贈与税の対象となります。
<建物について>
●共有名義も可能です。持分の比率も自由に決められます。
★両親と御夫婦の共有名義にした場合は特に贈与税の対象とはならないとおもいます。(極端に金額分と比率が違わなければ)
★御夫婦名義にした場合で頭金を両親から出して頂いた場合、贈与税の対象になります。
ただし、親子間の住宅取得資金の贈与に係る贈与税の特例はうけられます。
●その場合550万までは非課税となります。それ以上の場合は
贈与税額=(住宅取得資金等のための贈与額―550万)×1/5×贈与税の税率×5 となります。
*親子間の住宅取得資金の贈与の特例を受けられるのは、親または、祖父母から金銭(資金)の贈与のみです。
この特例を受けるためには以下の基準を満たす必要があります。
@取得する住宅は新築又は築後20年以内(耐火建築物は25年以内)のもので、床面積50平方メートル以上(床面積の50%以上が居住用)であること。
A増改築等は、工事費用が1000万以上、増改築の床面積の増加分が50平方メートル以上であること等一定の要件を満たす必要があります。
B贈与前5年間、贈与を受けた人が、本人又はその配偶者の所有する住宅に住んでいなかったこと。(床面積の50%以上が居住用のものに限る)
C、上記の条件を満たさない場合は、贈与前5年間に居住していた人又はその配偶者の所有する全ての住宅を、資金の贈与を受けた年の翌年12月31日までに譲渡する見込みであること。
D贈与を受けた年の合計所得金額が1200万円以下(給与収入のみの場合は1442万円以下)であること。(上記Cの場合は譲渡した金額を含めた額でそれ以下であることが必要です。)
E贈与を受けた年の翌年3月15日までに、住宅を取得又は増改築の工事が完成し入居しているか、遅滞無く入居する見込みであること。(新築の場合は棟上が終わっていれば取得として取り扱われる。)
F以前に住宅取得資金の特例をうけていないこと。
●Q.B
1.頭金は夫婦(または夫の父親含む)で出し合い,ローンの支払いは夫のみ
2.頭金は夫婦(または夫の父親含む)で出し合い,ローンの支払いは夫婦2人
上記1,2について,どちらの場合が得するのか教えてください。
●A.Bどちらの場合が得になるかは、詳しくは分りませんが、基本的にはローンの支払いをされる方の持分比率を高くしておいた方が、
住宅ローンの控除等については有利になります。(所得税は各個人でかかるため)
●Q.C共有名義の割合はお互いの持分で決まってくると思いますが,割合が1:2とならなくても,極端に言えば
1:9などになった場合でもやはり共有名義の方が得するのでしょうか?
●A.Cあくまで個人で住宅を建てる場合は、住宅ローン控除の他に、相続税なども考慮して比率は決められた方がよいと思います。
どちらが、得かはケースバイケースだと思います。